(资料图)
韩国房价跌穿了。
首尔房价暴跌30%,部分区域房价跌到40%,成交量更是暴跌70%,银行断供数百万人。大量的房东因还不起钱,紧急出逃。留下的房客走投无路,甚至选择轻生。
“失去工作后,我没有收入,存款早就用光了。9000万韩元的保证金,一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警,但政府关于全租房诈骗的对策,让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后,希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”韩国仁川,一位30岁的男子在留下遗书后,服药结束了自己年轻的生命。短短几句话,写满了一个普通人的绝望。
01“免费”的午餐
天欲其亡,必先令其狂。
任何疯狂行径的背后都有它的内在逻辑。在本轮暴跌前,韩国房价过去5年平均涨幅80%,仅次于香港,是全球最热的地区之一。
长牛的支撑条件有两个。一方面是海外炒家的推波助澜,另一方面,则是以全租房为纽带的炒房体系。
韩国的全租房,又叫“传贳房”,那是真玩的花,放在全世界也是相当炸裂的。正常国家的房子要么买要么租对吧,韩国年轻人既不用买也不用租,可以白嫖。60年代后,韩国经济开始起飞,大量农村劳动力进入都市,租房市场产生巨大需求。当时的政府认为:房地产对出口导向的国策没有助力,限制银行为开发商、买房需求提供贷款。
如此一来,民间就形成了“自助资金系统“:租客借给房东一笔钱,一般是房价的50%-80%,房子就能免费住。两年后,房东还钱,租客还房,两清。相当于,500万的房子,我给你白住不要租金,但是你得借200万给我周转,无息的。
世界上还有这好事?确实有。所以韩国成了全世界楼市最热的国家。
韩国的房贷首付比例是20%-30%。假如,租户交了80%押金,理论上,房东拿了这笔钱最多可以再买4套新房子。以此类推,这4套房子再租出去,就可以买16套房,再租出去,买64套房......这种裂变式的玩法,使得全国大部分房子集中在少数人手中,楼市越来越热。很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套,相当于用房子做抵押,从租客手里贷款,拿到本金然后再去放贷。
这是个恶性循环。
首尔的面积,是北京的二十五分之一,上海的十分之一。这么大点地方,却集中韩国绝大多数医疗、教育资源。为了自己或后代“出人头地“,人们只能往这里挤。但房价越来越高,越后面的租户,需要付出的押金越来越多,渐渐负担不起。于是,绝招来了:租金贷款。
打个比方。我在深圳月租一套公寓,怎么也得四五千吧?但是,如果我去银行借200万,用来当押金借给房东,每个月产生的利息,只有租金的四分之一,甚至更低。
等于是,我每个月花一千多元,就能在五六百万的房子里住两年。还是挺划算的。房东也笑开了花,韭菜还会自我感动。最高峰时期,全租房甚至占到了租房市场的70%。
靠这种玩法,仅2017年至2022年8月,首尔房价涨幅高达87%,中心地段达到到了约15万rmb/平。
但是,这还是房地产吗?
所谓“全租房“,一开始就是个击鼓传花的死亡游戏,全世界把金融杠杆玩到这么溜的,仅此一家别无分号。年纪轻轻就背上几百万贷款,而且是所谓的“租金”贷,自己得不到一点实际资产。房东如果跑路了,还得替他还债。环环相扣,一套接着一套。
你用非法集资的方法来理解这个行业,就懂了。资金池都知道吧?庞氏骗局都知道吧?借新还旧都知道吧?一样的道理。
这个游戏想继续下去,必须满足2个条件:一是利率保持低位,二是房价永远上涨。
银行不加息,租客才会继续租房,房价上涨,房东才有利可图。但是很不幸,这两个条件都不存在了。房价哪有一直涨的道理?
02还钱?跑路!
租房最怕遇到的是什么?就是房东跑路,然后自己房租没到期,租金也没了。说起全租房,就不由想起国内的长租公寓。很多年轻人给中介平台交房租,都是押一付三打底,一不小心就被白嫖了。
更惨的,直接背上了租金贷。
平台要是跑路了,房东要收房,自己只能哑巴吃黄连,替别人还贷。年纪轻轻就感受到了人间险恶。长租公寓这个行业,说穿了就是一个庞氏资金盘的生意,二房东不老老实实赚差价,反而去玩儿非法集资钱滚钱,这不出问题才有鬼了。大伙玩的就是一个心跳,看谁的资金盘先崩。跑出来的多活几年,跑不出来的原地升天。韩国全租房的崩盘,道理差不多。
全租房房东到底赚不赚钱,本质是个金融问题,取决于当期银行利率。
韩国楼市火热的背后是庞大的债务,房东少则几套,多的上千上万套的房贷,这笔数额巨大的债务已经绑架了韩国的GDP。
在连续涨了19年之后,韩国房价崩了,为什么崩了?因为美国加息。韩国经济就是美国的附庸,盘踞在国内的资本一看老大那边加息了,再加上本身跟华尔街就有千丝万缕的联系,那还不赶紧往美国跑。这一跑对韩国本身经济来说,就是釜底抽薪。想要留住这些投资该怎么办?只能跟着加息。
这一加息,租客不干了。利息这么高,我去正常租房不香吗?退租退租,还钱还钱!问题是,你猜房东有钱还吗?他没有,他的钱全买房子了。
要知道租客是两年期的租金贷款,这笔钱突然全压在房东身上,他也很绝望。而且,还找不到接盘侠。怎么办?只能卖房套现。这钱,我必还!你卖我也卖,房价,就这么下来了。
但我要是不还,你又该如何应对呢?
都知道,房价涨的时候所有人抢着买。跌了,狗都不理。手里房子越多,要退的押金越多。但房子,真的卖不出去啊。就算能卖出去,我低价大甩卖,然后原价还钱给你,那不就血本无归了?横竖是个死,干脆跑了算了。中国的长租公寓跑得,我跑不得?2022年,韩国共发生2073起全租房押金并吞案,金额高达七千亿韩元。
今年,预计押金损失将达到1.8万亿韩元,雪崩的势头已难以扼制。疼痛都是相对的。房东跑了,租客就血亏。绝大部分人都是借的“押金贷“,一般在36个月之内。时限一到,银行要追回贷款,拿什么还?
房东们路子野,国外有人、有资产,老婆孩子早就润了,随时能跑。普通社畜有什么?毛都没有。父母妻儿都在这里,自己也没什么人脉,怎么跑,只能给借我钱的龟孙子当背锅侠。下半辈子,就这么搭进去了。
当泡沫被戳破,不管何时何地哪个行业,最倒霉的都是普通人。很多人年纪轻轻就背上几百万rmb的租金贷款,自己没有一丁点产权就罢了,还要给跑路的老赖还账。这换谁,也想不开。有些走投无路的租客,甚至选择终结自己的生命。
“这世界很好,可惜对我不好。“4月,韩国已经爆出17起全租房诈骗受害人自杀的惨剧。
最近,韩国总统尹锡悦的种种政令,毫无底线,估计也是想抓着美国这根救命稻草。只可惜,未必有用。
现在的韩国,总统只是一艘海上航船,而财阀永远是风。起风了,船上人的命运如风中残灯。
03尾声
我曾看过一个段子,大概意思如下:
一群砖家在讨论收入,纷纷觉得自己工资不高,比不上开公司的。有人问:按自由市场逻辑,有没有可能我们只值这么点钱?大家纷纷沉默。又有人说:有没有可能,我们其实连这点钱也不值?虽然看起来是嘲讽砖家的,但也影射到我们每一个人。
扪心自问,在北上广深的朋友们,真的比三四线城市的同龄人值钱吗?大部分人的工资,是地皮的价值,房地产的价值,是房东的价值。而现在,所有人都会更深刻认识到这一点。
最近,深圳的统租房,闹得沸沸扬扬。也许,只有政府来做房东,才能避免重演韩国剧情。这个不能多说,点到即止提两句。
一直抱怨房价租售比的那批人,终于可以高兴了。若以租金为基准,房地产终于可以逐渐没有泡沫了。代价不是房价跌,而是租金涨。但租金“原则上”不上涨,不是实际上。
换做是你,当垄断了市面绝大多数租房,而你很缺钱,七百多万小弟等着发工资,你还会忍着不涨租吗?
自由市场,现实中并不存在。
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